对于想要购买二手房的人，可千万要注意了！每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题，当中可能隐含了极大隐患。下面让小编支几招给大家提个醒！

你是否遇到过这样的情况：房子买完后，前房主的户口不迁出去。这背后隐藏着很多人都不知道的危害。

所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题，很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

表面看来，好像没有给购房者带来多大伤害，但实际上有很多隐藏的风险，而且售房者是需要承担违约责任的。

上海浦东新区法院就曾经判决这样一起案件，逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元。买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在规定日期之前，售房者必须迁出户口，如果发生逾期一日就需要按照房屋总价款的万分之五向买方支付违约金，直到房内户口全部迁出为止。

结果最后售房者由于各种原因没有按时迁出户口，逾期几个月才迁出，最终法院判决卖方向买方支付违约金7万余元。

 逾迁出户口的违约金标准期

 合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。

户口逾期迁出的危害

很多人会认为前房主的户口不迁出没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

青州二手房

3．价值问题：现在大家对户籍的问题越来越重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

青州新楼盘

如何预防户口逾期迁出问题？

首先大家需要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。

如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定：

我们还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。

今年的楼市调控不断发力，多个城市密集出台楼市调控措施，全国40余座城市开始“限购”或“限售”。但对于我们买房人来说，除了要关注调控政策，更要能够全方位思考房子的价值，但市场上这8种二手房千万别买！你都知道吗？

1卖家无法提供房产证

没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。

所以，购房的人一定要警惕卖家拖延不交房产证或者只是给买家看已被拍照显示的房产证而不是真正的实物。

2卖房未经其他产权人同意出售的房产

如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。

过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。

3被有关部门查封、扣押的房产

买了被查封、扣押的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。

原因可能是房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产。

原因很多，买家常常防不胜防。

青州二手房出售